第 183章 万达模式
陈中天道：“再简单点就是，这个房地产开发的核心思想就是靠政策拿地，靠银行垫款，关键一环是欠银行的利息能及时还上，开发建设的成本从棚改利润里来，银行的利益靠其他产业输血，等到项目开发完毕，项目本身就可以实现自我造血，输血产业就能停止输血，这个过程中，我一分钱都不出，但也同样一分钱都不赚。 可是国家银行赚了钱，当地政府完成了任务，并且多了一个稳定的财政和税收的增长点，当地多了数千个就业岗位，我自己多出了一笔不动产，除了欠银行一笔几十亿的拿地款，账目上就非常干净。 如果能五个百城市集中开发，就相当于不花钱完成五百次这样的操作，虽然负债可能会达到数千亿，但这笔负债，整体来说其实是各方都愿意看到的优质负债，只要经营商不出问题，自己不贪心，不去搞别的开发，最终形成账务上的闭环，以每年偿还2％的债务的速度，五十年就能把这笔账算清，如果公司能实现上市，把每年还债的速度增加到4％，那25年就能弄完，哪怕算上中间开发的时间，到时候我还不满60岁。” 王嘉辉顿时变成了结巴。 “你、这、这。” 王嘉辉想了一会儿道：“大方向是没问题，不过这么理想化，要实现的难度也很大。 不是每个地方都会愿意把地交给你的，做房地产的也不止你一家而已。 还有你说的那个输血产业……如果负债千亿，一年的贷款利息至少也要百亿了，你上哪儿去弄每年百亿的净利润？” “这笔支出是动态变化的。” 陈中天解释道，“整个战略规划要是铺开来，肯定是一部分在拿地，一部分在建设，一部分已经完工，完工的部分靠自己的利润就足够垫付这笔利息，按阶段开发的话，现金流的压力能减轻三分之一左右，而且越往后压力越小。 我说的那个造血产业，我希望将来是两部分，一部分来自金融产业，一部分来自互联网产业。” 王嘉辉马上道：“你的天仙qq现在根本没有盈利，金融这块你连门槛都迈不过去。 这两头你不投钱进去就不错了，拿什么来输血？ 你这条产业逻辑已经崩了啊。” 陈中天呵呵笑道：“看来你对我这片业务了解不深。 崩不崩，做了才知道。 我们这儿有专家，刘副行长就是。 让他说说。” 刘副行长也是懵了半天，陈中天这手笔可真够大的，比影视基地和游戏基地还要大。 但是他已经理解了陈中天的运作思路，说，”理论可行，并且陈中天不缺钱。 实际操作可行性相当高。 “王嘉辉又琢磨了一会儿，说，”既然刘叔叔说能行，我也想明白了一些，但是金融运作是我的弱项。 “”这个没问题，我这边有一位人大金融高才生，你只要把关系拉上，具体的技术操作，他可以负责。 “陈中天说。” 那，商业广场区这块是什么模式？ “王嘉辉反问。 “商业地产的模式，是将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。 “陈中天再答。 王嘉辉又问，”你认为我们怎么开始操作？ “”我们成立一个新公司，公司名字我都想过了，就叫‘燕京广厦寒士房屋开发有限责任公司’，然后就是资金与人才。” 陈中天答。 王副主任说，“广厦寒士房开，这个名字好，既有理想壮志，又有文化高度，听上去就很高大上的样子。” 王嘉辉说，“是好，很有文化气息，给人一种悲天悯人的感觉，还容易让人记住。 广场你也取名了吧？” “是，就叫万达广场。 这个名字要注册商标。” 陈中天说。 王嘉辉突然对着陈中天点头道，“你很厉害，懂的也多，万达这名，好听、好记、有内涵。” 王副主任笑了，“嘉辉，怎么样？ 碰到高人了吧。 他比你年龄小，但是野心可不比你小。” “嘿嘿，你还没有详细说资金问题呢。” 王嘉辉不好意思地笑了。 “嗯，启动资金，我们自己筹集，有肉大家吃、有汤大家喝，不要想着吃独食。 所以，你可以广泛发动你的朋友们，这样的好处，主要是人脉上，全国这么大，总有你个人的手伸不到的地方，但是合作伙伴多了，就能够够到了。 然后，你测算一下，若是我们一下子复制50座广场，大约需要多少钱，你肯定筹集不到50座广场的启动资金，缺多少我给你补上。 然后就是钱滚钱、滚动发展。 再说回笼资金。 通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决现金流的问题。 凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。 这里面最考验你的是强大的执行力，你明白吧。 购物中心最好的方式，是以大型超市为主，铺以其他品牌店。 你看我们红苹果电脑城、红苹果网吧旗舰店，再加上电玩其他产品。 我这里能给你解决两个大店铺了。 嗯，还少饮食，这家宫廷御菜馆，就可以打造成全国链锁店，这个等会我来找他们老板谈。 然后，你就得与国内、国外的超级超市商谈合作的事宜了。 再说建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。 一条室内步行街，把百货、电器、电玩、网吧、ktv、影城等主力店及其他品牌店有机串联。 可以说，这条室内步行街，就是我所设想的万达购物中心的灵魂。 “说到这里陈中天停顿了一下，喝了一口水。 见着所有的人都在聚精会神地听自己讲，又开始讲起。 “功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。 节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。 所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的vi导视系统，极大地方便顾客出入。 室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“u”型或“l”型，全长约300—400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。 室内步行街首层公共通道一般宽约10米，部分区域设置可供行人休憩的长椅，节点区域设置休闲广场，可定期举办市场推广活动。 楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素，基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。 沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。 这有利于不同消费群的互相转换，做到人流的有效共享。 这就是我所设想的万达城市综合商业区模式。” “厉害，确实厉害，你能想的这么细，我很佩服。 我跟你干了。” 王嘉辉说。 “好，这只是我的新项目的一项，还有一项，是影视拍摄基地和游戏场景基地，这是你的拿手的业务。 具体是这样的……。 我们第一批城市一定要包括淝水，因为影视拍摄基地和游戏场景基地是在淝水，我设想是在这个基地的西面，建造一座万达广场，以后我会在万达广场的西面，再建一个大型物流中心，就是菜鸟物流淝水基地。 这样，可以就保证了人口流量，旅游有流量、物流中心这边需要大量的快递员，这些人要吃、要喝、要玩、要住，消费能力也比淝水当地居民高。” 艾伯伯突然冒出一句道，“你这又是一个生态圈模式，生态圈这个概念，你玩的太溜了。” “中关村这边也要建立一座万达广场，你还要给我留块地，我将来要建天仙qq总部大楼，以及从万达广场购买一些居住楼，作为天仙qq员工福利。” 王嘉辉说，“好，听你这么一说，我更有信心了。 明天我就招集朋友们来商量这件事。” “嗯，嗯，这边房开公司和影视基地那个公司，都由你任总经理，当然，我肯定是董事长，你再多招几位副总。 就像我这样，只负责公司主要业务的开展，管理方面全部交给我艾姐姐做一样。 “”哼、哼，你还好意思说。 “艾青青说。 陈中天说得热火朝天，把一包房的人都又惊住了。 接着，正事说完，陈中天与众人敬起酒来，可能与王嘉辉投缘吧，陈中天竟然与王嘉辉这五大三粗的汉子拼起酒来。 两人拼着酒，拼着、拼着，王嘉辉认怂、无论陈中天怎么劝，就是打死不喝了。